Проверка сметной документации на капитальный ремонт административного здания

На экспертизу была представлена сметная документация на капитальный ремонт административного здания. В составе исходных материалов рассматривались сама смета и ведомость объёмов работ. Стоимость была сформирована в базисном уровне цен на 1 января 2000 года и пересчитана в уровень III квартала 2023 года. По результатам экспертизы документация признана выполненной в полном объёме, применение расценок и коэффициентов — обоснованным, а общая стоимость капитального ремонта подтверждена в размере 5 428,65 тыс. руб. с учётом НДС.

Какие документы легли в основу сметной проверки

На рассмотрение были переданы договор на проведение экспертизы, сметная документация на капитальный ремонт административного здания и ведомость объёмов работ по этому же объекту. Непосредственным объектом экспертизы являлась сметная документация, а предметом — оценка её соответствия сметным нормативам.

Ведомость объёмов работ задавала исходную количественную основу расчёта, тогда как сметная документация отражала стоимость предусмотренного капитального ремонта. В самом заключении отдельные виды и объёмы ремонтных работ построчно не раскрыты, поэтому по нему нельзя достоверно восстановить состав отделочных, инженерных или конструктивных мероприятий по зданию.

Экспертиза была ограничена сметной документацией

Проектная документация и результаты инженерных изысканий самостоятельным предметом рассмотрения не являлись. В заключении отсутствуют задание на проектирование, сведения о выполненных инженерных изысканиях и описание технических решений капитального ремонта.

Поэтому положительный результат относится именно к сметной части: использованным нормативам, способу определения стоимости, расценкам, коэффициентам, индексам, начислениям и итоговым стоимостным показателям. Он не заменяет техническую экспертизу проектных решений административного здания.

Расчёт выполнен в базисном уровне цен 2000 года

Локальные сметные расчёты были составлены в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года. Для этого применялись федеральные единичные расценки ФЕР-2001, ФЕРм-2001 и ФЕРр-2001, а также федеральные сметные цены на материалы, изделия, конструкции и оборудование.

В расчёте использовалась федеральная нормативная база с изменениями, накопленными к периоду подготовки документации. Сводный сметный расчёт был сформирован как в базисном уровне, так и в текущих ценах III квартала 2023 года.

Как стоимость была пересчитана в III квартал 2023 года

Перевод из базисного уровня в текущие цены выполнялся с использованием индексов изменения сметной стоимости для административных зданий. По элементам прямых затрат были приняты следующие значения: 31,34 — на оплату труда, 7,12 — на материалы, изделия и конструкции и 12,17 — на эксплуатацию машин и механизмов.

Индексы соответствовали III кварталу 2023 года и были приняты по данным Минстроя России для расчётного периода. Это означает, что разные составляющие прямых затрат пересчитывались с применением соответствующих им показателей, а не одним универсальным коэффициентом ко всей смете.

Нормативная основа определения стоимости

Ключевым методическим документом для расчёта являлась Методика определения сметной стоимости, утверждённая приказом Минстроя России № 421/пр, в редакции, использованной при подготовке рассматриваемой документации. Также применялась Методика определения сметной стоимости строительства с использованием федеральных единичных расценок и их отдельных составляющих, утверждённая приказом № 648/пр.

Федеральные единичные расценки и сметные цены использовались с предусмотренными для рассматриваемой нормативной базы изменениями. Экспертный вывод относится именно к этой исторической расчётной системе. При составлении новой сметы необходимо отдельно устанавливать действующую на соответствующую дату нормативную базу и актуальный уровень цен.

Накладные расходы и сметная прибыль

Накладные расходы определялись по видам работ в соответствии с Методикой, утверждённой приказом Минстроя России № 812/пр, с изменениями, применёнными в рассматриваемом расчёте. Сметная прибыль также принималась по видам работ — по Методике, утверждённой приказом № 774/пр.

Таким образом, эти начисления входили в нормативную последовательность формирования сметной стоимости и не представляли собой произвольно установленную общую надбавку. Отдельные итоговые суммы накладных расходов и сметной прибыли в заключении не приведены.

Резерв на непредвиденные работы и затраты

В сводном расчёте был предусмотрен резерв средств на непредвиденные работы и затраты в размере 2 %. Его применение было связано с положениями Методики определения сметной стоимости и отдельным документом заказчика, представленным для рассматриваемого капитального ремонта.

Этот процент характеризует конкретную проверенную смету. Он не означает, что резерв в размере 2 % должен автоматически применяться при расчёте стоимости любого капитального ремонта административного здания.

Стоимость капитального ремонта в базисных ценах

Общая стоимость капитального ремонта в базисном уровне цен на 1 января 2000 года составила 397,97 тыс. руб.

• 352,74 тыс. руб. — строительно-монтажные работы;
• 45,23 тыс. руб. — прочие затраты.

Такое разделение сохранено и при определении текущей стоимости, что позволяет отличить непосредственно строительно-монтажную часть от прочих затрат, учтённых сводным сметным расчётом.

Стоимость в ценах III квартала 2023 года

После пересчёта общая стоимость капитального ремонта в текущих ценах III квартала 2023 года составила 5 428,65 тыс. руб., включая НДС в размере 904,78 тыс. руб.

• 5 107,05 тыс. руб. — строительно-монтажные работы, в том числе НДС 851,18 тыс. руб.;
• 321,60 тыс. руб. — прочие затраты, в том числе НДС 53,60 тыс. руб..

Налог на добавленную стоимость был учтён по ставке 20 %. Поэтому сумма 5 428,65 тыс. руб. является итоговой стоимостью капитального ремонта с налогом, а не величиной до начисления НДС.

Что подтверждено по расценкам и коэффициентам

В итоговой части заключения прямо указано, что сметная документация выполнена в полном объёме. Применение расценок и коэффициентов признано обоснованным и соответствующим документам в области ценообразования, использованным при подготовке расчёта.

При этом заключение не содержит построчного перечня сметных позиций с отдельным результатом экспертизы по каждой расценке. Поэтому нельзя без локальных расчётов утверждать, какая конкретная расценка применялась к определённой ремонтной операции или какой объём отдельной работы был подтверждён экспертом.

Итог экспертизы сметы административного здания

Сметная документация на капитальный ремонт признана соответствующей нормативам в области сметного нормирования и ценообразования и достоверной в части применения сметных нормативов. В пределах рассмотренного комплекта подтверждены расчётная основа сметы, применённая система расценок и коэффициентов, порядок пересчёта стоимости и итоговые стоимостные показатели.

Сметная документация была рекомендована к утверждению для открытия финансирования с последующей оплатой по фактическому выполнению работ. Проверенная стоимость, таким образом, является расчётной основой финансирования, тогда как фактическая оплата связана с реально выполненным объёмом работ.

Границы положительного заключения

Положительное заключение не подтверждает фактическое выполнение капитального ремонта, качество строительных работ или техническое состояние здания после их завершения. Из него также нельзя восстановить отсутствующие технические решения и детальные объёмы отдельных ремонтных операций.

Результат относится к конкретной сметной документации, сформированной с пересчётом в цены III квартала 2023 года. Применённые индексы, нормативные редакции, резерв и стоимостные показатели нельзя автоматически переносить на другой объект или иной период: новая смета требует проверки собственного состава работ, объёмов, нормативной базы и актуального уровня цен.